Контакты в Челябинске Адвоката по уголовным и гражданским делам, Арбитражным спорам Андреева В.В.,юридические услуги Челябинска

Конституция Российской Федерации статья 40

«Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.….»

После перехода нашего государства к рыночным отношениям, преобразования экономики, в  соответствии с принципами которой на смену собственности общественной (коллективной), пришла собственность частная (ограниченного круга лиц). Большинство населения нашего государства стало реально осознавать, что единственным имуществом, имеющим действительно какую то реальную ценность, остались их жилые помещения (квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома).

Конституцией закреплен принцип, согласно которому каждый должен быть обеспечен крышей над головой и прекращение данного права, права на жилище допускается только по основаниям указанным в законе.

При этом, это жилье (жилище) может гражданину принадлежать как по праву собственности, так и предоставляться в определенных  случаях бесплатно или за плату из муниципальных или государственного жилищных фондов.

По этому этот  объект прав – жилое помещение, является наиболее ценным для каждого отдельно взятого гражданина. Масса судебных дел, рассматриваемых как в гражданском, так и в уголовном судопроизводстве  касаются именно прав на жилое помещение.

Регулирование жилищных правоотношений происходит многими нормативно правовыми актами, такими как Конституция РФ, Жилищный кодекс РФ, Гражданский Кодекс РФ, Указы Президента и Постановления Правительства, нормативные акты различных министерств и ведомств. Огромную роль в реализации всех норм жилищного права, закрепленных в различных источниках жилищного права, играют постановления Конституционного суда Российской Федерации и постановления Пленумов Верховного суда РФ, которые по своей сути, дают толкование нормам жилищного права, оценку их соответствия Конституции РФ и федеральным законам, с целью единообразия применения норм жилищного права, обобщающих практику применения.

Следует отметить, что зачастую нормы жилищного и гражданского  права нередко не связаны и применяются отдельно друг от друга. К примеру, возьмем ситуацию, когда гражданин, взяв в банке ипотечный кредит под приобретение жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома, коттеджа, таун-хауса), не смог должным образом исполнить  свои обязанности по договору. Иными словами оказался неплатежеспособным.

В этом случае банк, иная кредитная организация в соответствии со ст.ст.348, 349 ГК РФ главой IX ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке»  имеет право обратить взыскание просроченной задолженности на предмет ипотеки, т.е на приобретенное жилое помещение.

Процедура обращения взыскания, как правило, только судебная и длится в пределах 2 месяцев (в этой статье не рассматриваются проблемы кредитных договоров, а только проблемы связанные с правом на жилище). Итак, через 2 месяца выносится судебное решение об обращении взыскания на жилое помещение и устанавливается начальная продажная цена.

Между тем, в жилье, на которое обращается взыскание, уже имеет регистрацию по месту жительства (прописан) заемщик и члены его семьи.

Квартира передается на реализацию с публичных торгов, обремененная правами третьих лиц на пользование данной квартирой. Иначе говоря, квартира выставляется на торги с жильцами. При этом ни суд, ни судебные приставы-исполнители, ни организация, проводящая торги и тем более банк (сотрудники банка) не имеют права выселить данных граждан из этого жилого помещения.

Войти в данное жилое помещение без согласия проживающих там лиц может только судебный пристав–исполнитель и только для ее описи жилого помещения. Ни кто более, в том числе потенциальный покупатель, не сможет без согласия проживающих там лиц осмотреть данное имущество. Указанный вывод основан  на ст. 3 ЖК РФ, в которой указано, что  никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ  целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

Таким образом, до передачи квартиры на реализацию с публичных торгов только судебный пристав – исполнитель имеет право пройти в жилое помещение единожды, после чего она передается на реализацию и его функции на этом окончены. Тогда возникает вопрос: «А кто согласен покупать кота в мешке?»

Но указанная проблема не самая сложная. Ведь не секрет, что многие граждане идут на поводу ничем необоснованных, а зачастую и незаконных требованиях сотрудников банков и должностных лиц и пускают их в находящее под охраной закона жилище.

Наиболее проблематичным в данном случае является то, что только ст.78 ФЗ РФ № 102–ФЗ «Об ипотеке» говорит о том, что обращение взыскания на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования для прописанных на данной жилой площади лиц.

Освобождение же приобретенного жилого помещения решается либо добровольно, либо в судебном порядке. По этому, в случае приобретения жилого помещения на публичных торгах, приобретатель должен будет самостоятельно решать вопрос по выселению  заемщика и членов его семьи. И в случае отказа в добровольном освобождении жилого помещения, приобретатель жилого помещения дополнительно приобретает хлопоты по предъявлению в суд с искового заявления о признании данных граждан утратившими права пользования жилым помещением и их выселении из него.

 

Кроме указанной проблемы, решение которой приобретателем после некоторых затрат времени и финансов на оплату услуг юристов и адвокатов будет получено, закон не говорит о тех случаях, когда ипотека установлена в силу закона; ипотека установлена для обеспечения возврата денег не по кредитному договору, а договору займа; и в конечном итоге, когда в залог передано жилое помещение, не приобретаемое заемщиком за счет средств кредита, а уже имеющееся у него до заключения кредитного договора жилье на приобретение другой недвижимости, включая жилое помещение.

Таким образом, у приобретателя ипотечной квартиры на публичных торгах может возникнуть проблемы:

  1. неизвестность того, что он что покупает, т.к осмотреть жилое помещение могут не позволить жильцы;
  2. неизвестность того, по какому основанию лица, зарегистрированные в данном жилом помещении, могут быть признаны утратившими право пользования жилым помещением;
  3. самостоятельное решение вопроса по признанию жильцов ипотечного жилья утратившими право пользования жилым помещением и выселению из него.

Одним словом, жилищное законодательство эволюционирует и динамично развивается в соответствии с политикой государства в жилищной сфере и судебной практикой. Законодателю, с целью совершенствования норм жилищного права, еще есть над чем работать, а юристам, адвокатам и конечно судьям устранять пробелы закона.

Затронув проблемы выселения, с которыми может столкнуться приобретатель заложенного по договору ипотеке жилья, невозможно не коснутся общих оснований и правил выселения граждан, из занимаемых ими жилых помещений.

Для общего понимания выселения следует отметить, что основания, при наличии которых гражданин может лишиться своего права на жилище, различаются в зависимости от того, в чьей собственности находится жилое помещение.

В этой статье перелагаю рассмотреть только проблему прекращения права пользования жилым помещением, принадлежащего гражданам по праву собственности.

В настоящее время, нередки случаи распада семьи. Естественно для бывших супругов возникает вопрос о правах на жилище, в котором они проживали.  Одно дело, если квартира приобретена в браке, но совсем другое если квартира принадлежит по праву собственности одному из супругов и в состав имущества, подлежащего разделу как совместная собственность супругов, не входит.

В этом случае согласно ст. 31 ЖК РФ права пользования жилым помещением у бывших членов семьи собственника жилого помещения, прекращается. Исключением является случай, когда соглашением собственника и бывшим членом семьи не заключено соглашение о пользовании жилым помещением, т.е в случае расторжения брака это соглашение может быть включено в брачный договор (ст.ст. 40. 42 Семейного Кодекса РФ).

В других случаях, наличие соглашения о сохранении права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника жилого помещения, может быть заключено в виде отдельного документа или наличие такого соглашение может доказываться с помощью любых письменных доказательств.

Что касается прав детей на пользование жильем при разводе родителей, то решение данного вопроса находится не столь в плоскости жилищных прав и обязанностей, сколько регулируется  нормами семейного права. Так, при решении прав детей на жилье, суды руководствуются пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", которым установлено: «В силу положений Семейного кодекса Российской Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ».

Несмотря на ясность требований закона – часть 4 ст. 31 ЖК РФ, говорящей о прекращении права пользования жилым помещением у бывшего супруга, закон в свою очередь не требует от него немедленного освобождения жилья. Более того, суд имеет право вынести решение не только за сохранением права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи (бывшим супругом) на определенный срок, но и обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Справедливости ради следует отметить, что Верховный суд Российской Федерации в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указал обстоятельства, при наличии которых суд может вынести решение о сохранении права пользования жилым помещением на определенный срок за бывшим членом семьи и к которым отнесено отсутствие у бывшего члена семьи собственника другого жилого помещения в собственности, права пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др, а также отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).

При решении же вопроса об обязании собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи Верховный суд как руководство к действию всем нижестоящим судам указывает, что судам необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела, учитывая, в частности: продолжительность состояния супругов в браке; длительность совместного проживания собственника жилого помещения и бывшего члена его семьи в жилом помещении; возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон; период времени, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи; наличие у собственника жилого помещения денежных средств для приобретения другого жилого помещения бывшему члену своей семьи; наличие у собственника жилого помещения помимо жилого помещения, в котором он проживал с бывшим членом своей семьи, иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено для проживания бывшему члену семьи, и т.п.

Таким образом, Верховный суд однозначно устанавливает круг обстоятельств подлежащих доказыванию по гражданскому делу, предметом которого являются жилищные права и обязанности собственника жилого помещения и бывших членов его семьи, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении.

Именно процесс доказывания, процесс сбора и представления доказательств, процесс установления юридических фактов о наличии или отсутствии указанных обстоятельств, влияет на выносимое судом решение о сохранении на определенный срок или прекращении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, об обязании собственника жилого помещения обеспечить его бывших членов семьи другим жилым помещением.

Работа по сбору доказательств может осуществляться как в рамках гражданского процесса, так и во внесудебном порядке, что исключительно является работой адвоката или юриста, представляющих интересы своих доверителей, на судебных или досудебных стадиях гражданского судопроизводства.

Рассмотрев проблемы выселения из жилых помещений, принадлежащих гражданам по праву собственности необходимо отметить, что основания прекращения прав на жилые помещения, занимаемые гражданами по договорам социального найма и тем более найма специализированного жилого помещения, а также коммерческого найма существенно различается. Оценка и проблемы признания граждан утратившими право пользования или не приобретшими права на жилое помещение, а также признание прекратившимися прав на жилые помещения и выселение из них будут рассмотрены в следующих публикациях.

 
Главная Публикации Вопросы обращения взыскания на жилые помещения